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29 de September de 2025¿Merece la pena amortizar una hipoteca fija?
Hoy os vengo a contar un caso real sobre la amortización de una hipoteca fija… ¡El mío! Cuando compré el piso donde vivo actualmente con mi pareja, firmamos una hipoteca fija bastante barata y, pasados un par de años, nos hicimos la pregunta que probablemente te ronda por la cabeza ahora mismo: ¿amortizo mi hipoteca o no? Hicimos números y, en nuestro caso, no compensaba porque era más rentable invertir ese dinero en otro sitio. Ahora bien, eso no significa que la respuesta sea un no rotundo para todo el mundo y por eso voy a explicártelo con detalle para que entiendas de qué va la película.
Cómo saber si te compensa
Este sistema es el que usan las hipotecas en España y se caracteriza porque el pago de los intereses es decreciente, por lo que en los primeros años de tu hipoteca la cuota mensual incluye más parte de intereses que de capital. Y por el contrario, hacia el final del préstamo, las cuotas contienen más capital.
Veamos un ejemplo muy sencillo. En una cuota hipotecaria fija de 800 € al mes, la parte de pago de intereses y capital podría ser algo así:
- Primera cuota (año 1): 300 € de intereses + 500 € de capital
- Última cuota (año 30): 15 € de intereses + 785 € de capital
Por tanto, amortizar una hipoteca fija en los últimos años de la misma no tendría sentido desde el punto de vista financiero ya que estaríamos devolviendo una gran parte del capital de la hipoteca y poco interés. Aunque esto no significa que no puedas hacerlo, de hecho hay personas que se sienten más cómodas quitándose la deuda de encima y por eso cancelan su préstamo antes de tiempo. Pero esto ya sería una decisión más personal que estrictamente financiera.
Por otro lado, en los primeros años de la hipoteca sí tendría sentido amortizarla ya que estarías ahorrando una parte importante en los intereses.
Y ahora quiero compartir un contenido extra para los más avanzados en materia financiera. También hay otra cuestión que debería plantearse; si ese dinero genera más rentabilidad en otro producto financiero como un depósito bancario, entonces podría tener más sentido ponerlo en el depósito bancario que amortizarlo en tu hipoteca.
Ejemplo. Tienes una hipoteca al 1,50% TAE y la opción de disponer de un depósito bancario al 2,5% TAE. En este caso es más rentable, desde un prisma financiero, que el dinero que tienes ahorrado lo dejes en el depósito bancario ya que tiene un interés mayor que tu hipoteca y saldrías ganando dinero.
A modo rápido, lo que deberías revisar ahora mismo de tu hipoteca para valorar si es buena idea amortizar o no es lo siguiente: ¿cuántos años de hipoteca me quedan? y ¿qué tipo de interés tengo?
Aquí tienes dos tablas para que puedas hacer una verificación general de forma rápida.
En todo caso, esto son supuestos genéricos y puede no aplicar a todos los casos.
Plazo o cuota ¿con qué opción ahorro más dinero?
¿Cuál te ahorraría más intereses? En general, reducir el plazo de la hipoteca. Como acortas la vida del préstamo, acumulas menos intereses en total. En cambio, optar por una reducción de la cuota sería perfecto si lo que quieres es pagar menos cada mes y llegar cómodo a finales del mismo. Te dejo por aquí una alternativa para reducir tu cuota mensual cambiando tu hipoteca de banco.
Ejemplo didáctico para una hipoteca de 150.000 €, a 25 años restantes (300 cuotas), con un tipo 2,80% fijo y avanzando 10.000 €:
Volviendo a mi historia personal, yo al tener una hipoteca fija baratísima, pensé ¿para qué avanzar 10.000 € si la cuota ya es asequible? En nuestro caso, no buscábamos bajar la mensualidad y preferimos quedarnos el dinero para ponerlo en una cuenta remunerada al 2,5%.
Comisiones por amortización en hipotecas fijas: límites legales y letra pequeña
Y ojo porque aquí tenemos un tema muy importante, los costes de amortizar la hipoteca fija. Muchas personas pasan por alto que existen estas comisiones y luego se llevan un susto, así que presta atención para que no te pase lo mismo.
La amortización anticipada puede llevar una comisión asociada así que te recomiendo que lo verifiques con tu banco o en la escritura de compraventa. Tras la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario (2019), para hipotecas fijas la compensación por reembolso suele estar limitada aproximadamente a un máximo del 2% sobre el capital pendiente si amortizas durante los 10 primeros años, y máximo el 1,5% a partir de entonces.
Deducción por vivienda habitual (solo pre-2013)
Yo no tenía derecho a esta deducción porque compré en 2021, así que otra razón para no amortizar en nuestro caso. Pero si tú sí la tienes, prioriza completar el tope anual: tu “rentabilidad efectiva” de amortizar sube muchísimo gracias a Hacienda.
Liquidez, tranquilidad y objetivos: no todo es matemática
El Excel manda, pero tu vida manda más. Antes de amortizar nada, yo me hice una serie de preguntas relacionadas con otros aspectos de mi vida. Te las comparto por aquí porque creo que te pueden ser muy útiles a la hora de tomar la decisión.
- ¿Tengo colchón de emergencia de 6–12 meses? Si la respuesta es “no” o “justito”, quizá amortizar no es lo ideal. Mejor tener dinero para afrontar imprevistos que puedan venir.
- ¿Qué me quita el sueño: la deuda o no tener cash para imprevistos? Yo estoy tranquilisimo con una deuda barata; otras personas duermen mejor debiendo menos, y eso vale dinero.
- ¿Qué vendrá en los próximos 2–3 años? (hijos, reformas, coche, cambios laborales). Si se huelen gastos gordos, mejor tener dinero en el banco que amortizar.
- ¿Busco bajar la cuota ya mismo? Si voy justo a final de mes, reducir cuota es una palanca rápida para sanear tus cuentas e ir más desahogado.
Mi conclusión personal fue que, con una fija ridículamente baja y sin necesidad de bajar cuota, preferí liquidez.
Guía paso a pasos para amortizar sin errores
Y para ir finalizando vamos con todo lo que deberías hacer o tener en cuenta para amortizar tu hipoteca.
- Revisa tu contrato. Busca la comisión por amortización y si existen límites temporales. En fijas, recuerda los topes legales (máx. 2% primeros 10 años, 1,5% después).
- Calcula dos escenarios. Reducir cuota vs. reducir plazo. Pide al banco simulación por escrito para ir sobre seguro.
- Valora la fiscalidad. Si tu compra es pre-2013, planifica para llenar 9.040 € de base deducible antes del 31/12.
- Protege tu liquidez. Reserva siempre un colchón financiero antes de amortizar nada. Si te quedas a cero, cualquier imprevisto te obligará a pedir un crédito caro.
- Piensa en objetivos.
- ¿Quieres pagar menos intereses totales? → Plazo.
- ¿Quieres respirar cada mes? → Cuota.
- Evita costes tontos. Pregunta si la gestión es gratuita por banca online y si te aplican comisión de novación (no es lo mismo que amortizar).
- Guarda justificantes. La carta de amortización y el nuevo cuadro te harán falta para Hacienda (si deduces) y para tu control.
Conclusión final
Añade al cóctel tus comisiones, tu posible deducción pre-2013 y, por encima de todo, tu necesidad de liquidez. Con eso, tu elección será la correcta seguro.
· Ley de Crédito Inmobiliario 2019.
· Agencia Tributaria Española.
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